如何利用美国自住房25万/50万免税额投资房产
关于25万/50万资本利得免税额的详细解析
发表于：11/22/2022
- 美国自住房税务优惠：25万免税额
- 免税额使用细则
- 非美国税务居民买卖房产税务问题
投资房产产生的收益一般有两种，一是房租收入，另外一种是出售时房产如果增值产生的资本利得。本篇主要探讨出售时房产如果增值产生的资本利得的税务问题。
25万免税额
在美国买卖过房产的小伙伴都了解美国额一项房产税务优惠，美国的税务居民有25万（夫妻50万）的资本利得免税额度。具体来说，就是出售自住房时，如果在近五年内，在这个住宅内居住两年或以上，卖房时产生的利润就可以享受减免额度。
这个自住房免税额度，每个纳税人每两年之内只能用一次，因为自住房的定义是在近5年自内住满2年或以上。
但之后IRS发现了漏洞：很多投资人一开始买了投资房，在卖房前搬进去住两年，来撸这个25/50万的羊毛。IRS就不乐意了，在2009年和国会联手对之前税法进行了修补。新的税法规定：如果你买的这房子一开始用于出租，即使卖房前转为自住房，也只能享受到一部分的增值免税额。
25万免税额使用细则
为了说明情况，我们举两个案例:
案例1
富婆小张2010年1月1日买了套房子，花了50万
2010/1/1-2017/12/31 出租
2018/1/1-2019/12/31自住
2020/1/1卖出，卖了100万
那么这增值的50万交多少税？
这10年中，前8年出租用，2018年之后自住。因此只有20%才是qualified use，也就是说，增值的50万中只有10万才能免资本利得税，其余40万都要作为当年capital gain交税。
案例2
富婆小张还是2010年1月1日买了套房子，花了50万
2010/1/1-2015/12/31 自住
2016/1/1-2017/12/31出租
2018/1/1-2019/12/31自住
2020/1/1卖出
那么自己住的8年肯定是qualified use，关键是2016-2017出租的两年呢？
因为这个例子里，小张满足“近5年自内住满2年”的要求，所以2016-2017年两年出租也算作qualified use，所以100%都可以算作qualified use. 所以25万的免税额都apply, 小张可以只需要交25完的capital gain tax
比较了上面两个例子，大家是不是进一步了解了美国的自住房减免细则？
非美国税务居民
上面介绍的房产税务优惠，不仅对美国税务居民适用，外国人来美国购买房子也是可以享用的。如果是买了作为出租房使用，即使你人在国内，也同样可以享受投资房的税务减免政策。当然，外国人在美国买房除了所得税，还需要考虑赠与税和遗产税的问题，税率最高是40%。所以如果你不是美国税务居民，来美国配置房产时，一定要提前做好规划和保护！
免责申明
本文及其中任何文字均仅为一般性的介绍，绝不构成任何法律意见或建议，不得作为法律意见或建议以任何形式被依赖。任何投资都有风险，包括可能的本金损失。投资策略例如分散投资或再平衡，并不能保证更好的表现，也无法消除投资损失的风险。
