美国房产投资假如有段位
华人都喜欢房子，全世界各地去炒房。但每个国家的游戏规则不一样，在美国税务就是投资房产重要的一个考量！
发表于：3/20/2024
我们中国人都喜欢房子，因为中国自古以来是个农业国家，安土重迁，热爱土地。《史记》里就写到，从汉代开始，中国人就喜欢用“地”来守财，把土地称之为“本”。从投资的角度来说，房子还有抗通胀的能力，投资房还能每个月收租金，获得稳定的现金流。
在国内，要说近20年最稳定最快速增值的资产，绝对是北上广深房地产，没有之一。而且国内目前没有实行增值税，租金也不需要交税。这更是催生了大家买房的热情，所以很多人来到美国，想到投资首选也会是房地产。但是美国的投资房收益可是交税的，而且税还不少，可以轻松吃掉你收益的一半或者更多。而很多国内过来的中国人，都信奉父母辈留下的“无债一身轻“的理念，买房全现金，这个理念用在美国投资房地产绝对不是一个好主意。今天这篇文章就想跟教大家聊一聊，投资房地产怎么才能又赚钱又少交税。
青铜：巧用杠杆省税
我们父母辈不喜欢借贷，总觉得无债一身轻，很多有钱的华人在美国投资买房不少都是全现金。但比较下面两个case：
- Case 1: 100万现金买100万的房子。这种情况下，没有贷款利息可以抵税，收的房租只能用100万的房产税和100万的折旧翻新来抵税。如果房子涨50%，你的投资回报率就是50%。
- Case 2: 100万的现金买300万的房子。这种情况下，有200万的贷款利息可以抵税(投资房的利息抵税没有75万上限)，同时收的房租可以用300万的房产税和100万的折旧翻新来抵税。如果房子涨50%，你的投资回报率就是(450-100)/100 = 350%。
一目了然！case 2就相当于买了看涨期权(call option), 风险可控，且有更多税务好处！当然，杠杆不能加太高，我们可以借助28/36法则来检查是否有过度杠杆的风险 – 房子的所有支出(包括房贷、房产税、物业费、保险费等)不能超过你税前总收入28%；你总共的贷款(房贷、车贷、信用卡贷款)不能超过你税前总收入的36%。
白银：通过1031延税
上面说了通过贷款可以让房租部分免税，接下来我们再聊聊如何让房子的增值部分也免税。
假如小张2010花100万投资的房产现在涨到200万，这时她看到了另一处更有投资价值的房产，价值300万。她如果直接卖掉原来的房子，就要立马交这100万的增值税。但在美国有个1031税法，这个法案规定，若投资人把旧房子卖了，在45天内找到另一栋类似的房子，且在180天内用旧房子赚的钱买了新房子，这部分资本增值额就暂时不用交税。这波操作可以帮你把资本利得税和折旧冲回的税收负担延缓，是炒房高手必备工具之一。而且1031法则可以无限使用，这简直就是给我们热衷炒房的华人量身定制的税法！
黄金：通过借贷变现，避免资本利得税
这时候，小张就要解锁房产省税的黄金玩法：通过借贷免税。
小张决定不卖掉这个投资房，但是用这套房子作为抵押向银行借钱。
这波操作小张得到了什么好处？
- 避免交资本利得税
- 需要交的贷款利息可以给房租抵扣
- 继续享受房子的增值，折旧和房产税部分也仍可以继续抵税
但是小张向银行借钱要交利息呀？
没错，但只要房子的增值超过利息，不就稳赚不赔了吗？如果今后10年湾区这套房平均每年涨幅为7%， 而小张的贷款利息是5%，那一来一回，小张获得了2%的利差，以及之前提到的3个税务上的好处！
铂金：结合美国增值寿险，零成本借贷
对宏观经济敏感的投资人就发现目前黄金玩法的局限性了：基准利率还在高点，贷款还不5%，而且房价也在高点，如果房子涨幅还超不过贷款利率，那黄金玩法的好处就没了。而且把房子抵押出去也不让人安心。
这就要介绍到更安全的零成本借贷方式：配合增值型人寿保险，涨钱的同时不交税。
美国的增值型人寿保险，借着保险的壳可以在里面开个小金库，里面的钱可以保本，同时可以通过参与美股成长每年有6%-8%的增长，资本利得部分免税。
更关键的事：小金库的钱可以免利息“借钱”。也就是说，小张想投新的房产，可以“免息”从保险小金库里借出来一部分填补房子首付，而且借的钱之后不一定要还，但需要保单设计合理！
美国金融业发达还是好处多多的，找对合适的金融工具不但可以让我们的资产保值增值，还可以辅助我们的炒房大业！
王者：Step-up basis 永久避开增值税
通过前文介绍，我们了解到，在美国炒房可以通过合理杠杆增加税务抵减额，换房的时候用1031法则延税，需要用钱的时候通过低/零成本贷款获得流动性，避免缴纳增值税！
但不断地这么延税，终究还是有需要还的吧？
还真不一定！如果一套房子能一辈子不交税，是不是可以到王者段位了？
假如小张100万买的房子，变成老张的时候已经换成了一套1000万的投资房了！
他按照之前的方式不断延税，等走的时候还没交过税。但这个房子咋办 -传承给老张的孩子小小张！
小小张如果自己也有很多房，不想留着这套，就可以选择卖掉。
这时他是否需要为这个房子交税？
这时小小张面临两个税务问题：
第一个是遗产税，这个其实是老张的问题，但老张管不到了，就只能小小张来处理。
在美国，2024年联邦的遗产税全球免税额为1321万(夫妻俩就是2722万)。所以，如果老张就这么一套房子给小小张，就没有触碰到免税额，也就不用给国税局交遗产税了！
但如果老张还有其他资产也一起留给了小小张，加起来有3000万，超过夫妻俩免税额，那么超过部分，也就是278万，就要交40%的遗产税。
好在老张其实早有准备，之前需要现金的时候借了300万出来。这些贷款这时就帮他降低了净资产，因为遗产税清算的时候是按净资产来算的。所以呢，扣除贷款300万，他留下的净资产没超过遗产税免税额，小小张就可以一分不少得把所有资产继承过来。
小小张还面临第二个税务问题：资本利得税！
房子到手了，但产生了900万增值部分怎么办？
这就要介绍到美国国税局另一个税务条款：税基递增(stepped-up basis)法案。
税基递增，就是指老张一开始100万买的房子，传给小小张的时候，成本(cost basis)变成老张走的时候的现价了。也就是说小小张拿到手的房子成本被调整为1000万。
如果小小张拿到手第二天按1000万卖掉，则不需要交任何资本利得税！
总结
这样总结下来，小张花100万购入了一套投资房，通过1031+贷款不断延税，等到老张的时候变成了一套1000万的房子。然后老张传承给了小小张，小小张拿到手就按现价卖掉。
从头到尾张氏父子没为这套投资房交一分税款！
若了解其运作方式，便可在美国投资房产并通过多种方式合法避税。结合其他金融工具操作，更显灵活！热爱炒房的中国投资者们何须等待？抓住机会，美国无疑是理想之地。
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本文及其中任何文字均仅为一般性的介绍，绝不构成任何法律意见或建议，不得作为法律意见或建议以任何形式被依赖。任何投资都有风险，包括可能的本金损失。投资策略例如分散投资或再平衡，并不能保证更好的表现，也无法消除投资损失的风险。
