非美国人投资美国房产税务指南
发表于：10/20/2022
投资房产产生的收益一般有两种，一是房租收入，另外一种是出售时房产如果增值产生的资本利得。
投资房租金
非美国税务公民来美国投资房产并出租时，就会获得房租。这时候，外国投资人可以有两种方式来交税。
第一种是把出租房子的收入作为在美国的业务，房租收入按照美国的累进税率来缴纳所得税。当然，这里的收入是指净收入，与房产相关的开销，如物业费，房产税，水电费，维修费等，都可以抵扣房租收入，只有扣掉这些收入，净利率还是正的情况下才需要给国税局交税。
举个例子，假如国内来的富婆小张2021年投资了一栋价值100万美金的房产，一年的租金收入有6万美金，扣除物业费，房产税，房屋保险，维修，水电费共计5万美金，则此出租房产净收入为1万美金，这1万美金就按照当年的收入税税率来缴纳，在2021年，按单身报税，1万美金的收入，前9950在10%的税率档，超过部分为12%的税率，那么小张需要缴纳1001美元的联邦个人所得税。
但如果碰到特殊情况，很多个月房子租不出去，当年的支出反而大于租金收入，也就是说产生了亏损，那是不是就不用报税了呢？那你就吃亏了！
再回到刚才的例子，假如小张2021年只有4万美金房租收入，扣除掉费用一共产生了1万美金的亏损。但如果她2022年不给美国税局报税，那国税局就默认她有租金收入4万美元，而没有亏损，还是会按4万美元的收入计算个人所得税。你不报税还会罚款！
除了上述作为业务收入，房地产也可以视为被动的投资，这种情况下，租金收入的总额缴纳30%的固定税率。
如果外国投资人选择了以这种方式缴税，各种养房产生的费用不能在税前扣除。但好处是省心，因为物业管理公司或承租人有代扣代缴的义务，投资人拿到手的钱已经扣除了30%的税，不需要自己来报税。
出售房产增值
讲了房租收入，我们再来聊聊房子增值收入。
很多国内投资人买美国房产可能更看重房子的增值，如果小张100万买的房子卖了120万，那她需要为这增值的20万缴纳多少税？
在美国待久的小伙伴知道，美国的税务居民，出售自住房的时候，一个人有25万的增值免税额，夫妻是50万，但对于外国投资人来说，就没有这个25万或者50万的免税额度了。20万都需要交税。
具体交的税率，就要看她持有房子的时间长短了。这20万收益为资本增值所得，通常需要向美国缴纳资本利得税。如果持有房产不到1年，那就算短期持有，这20万就需要当作收入税的累进税率来交税。但如果房子为长期持有，即一年以上，则20万就根据资本利得税来交税，税率一般为15%或20%。
美国国税局为了避免外国投资者逃税，非居民外籍人士在出售美国房产时，买方将按照法律规定代扣成交额的15%做为预缴税。如果预交税超过实际需要缴纳的税款，投资人就必须第二年报税，才能把多余的税款从国税局要回来！外国投资人的预扣税不仅适用于房地产卖出，而且在房产交换或者赠予也同样适用。
赠与税和遗产税
最后，跟投资股票一样，非美国投资人在美国投资房地产时，还要关注遗产税和赠与税。
如投资人在持有物业期间过世了，那么继承人就需要向被美国国税局缴纳遗产税，房产所在州也会征收州遗产税。前一期我们介绍了，对于非美国税务居民，赠与税和遗产税的免税额仅有6万美金，超过部分就要缴纳高达40%的遗产税。
那有人可能会问，是否可以生前就把房产作为礼物转让给子女？美国的税法规定，外国人赠与有形资产、不动产位于美国时，每年赠与税的免税额为每人1万6美金，超出部分也要交18%-40%的赠与税！也就是市值100万的房子，不管赠送还是继承，都要给国税局交将近40万的税，你说这投资亏不亏？
很多中国投资人来美国置办物业，因为缺乏美国税务知识，很容易触雷！
如何避免税务雷区
外国人来美国投资，从税务上来说，投资美国房产并不像投资美股那样有税务优势。
投资美股没有资本利得税，利息税，也没有赠与税，只有潜在的高遗产税；而投资房产则什么税都避免不了，还没法享受美国税务居民的税务优惠。
那么外国人来美国投资怎么样来降低税务风险呢？
如果夫妻双方一个是美国身份，一个是非美国身份，比如太太是美国身份，先生是非美国身份。可以以太太的名义买房享受很高遗产税免税额和25万减免额，然后以先生的名义买股票，利用税差和身份差来享受回报的同时得到税务好处。
如果个人或者夫妻双方都是非美国身份，那么投资房地产的时候就要利用杠杆，加入贷款，因为遗产税是根据净资产来算的，有了贷款就把房产的市值降低了，从而降低遗产税。或者，非美国投资人也可以利用美国的人寿保险，有些寿险既有稳定增长功能，又能免税借钱，而且理赔算是无形资产，因而既没有所得税，也没有遗产税的问题。
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