美国短租物业如何避税
在美国投资房产时，您可以选择长期租赁或者像Airbnb这样的短期租赁方式。这两种投资方式在税务上有显著的区别吗？
发表于：12/20/2022
前美国总统特朗普在2016年和2017年如何只缴纳了每年不到750美元的联邦税？没错，他确实只交了这么少的税！那他是如何做到的呢？
成本分摊(Cost-segregation)
让我们来看一个例子。假设一个名叫老张的人年收入为600万美元，在曼哈顿购买了一幢多租户公寓楼，总投资约1500万美元（不包括土地成本）。
随后，老张进行了一项称为“cost segregation study”的专业服务。这项服务将房产内的各个组成部分分类，如冰箱等非结构性组件可以在短时间内完全折旧。与传统折旧法相比，这种方法可以在前几年内显著减少房产的账面价值，进而减少税务负担。这些加上其他房产养护成本，可以轻松地制造出600万美元的虚拟损失，即使实际上没有真正的经济损失！
但一般情况下，投资房产产生的亏损被视为被动亏损，只能用于抵扣其他被动收入。那么如何与主动收入W2挂钩呢？
国税局实质性参与(Material participation)测试
跟长期租赁房产不同，长期租赁的损失会被定义为被动亏损，但短期租赁则可能被视为非被动亏损，从而来抵消主动收入的税务负担。
具体要达到哪些条件呢？
首先，必须满足IRS的“material participation”测试，共有七条标准，只要符合其中一条即可。例如第一条：参与超过500小时。再例如，第三条：参与超过100小时且不少于其他任何个人的参与度。
但这还不够！第二步是要满足以下条件中的任意一种：
- 平均租期少于7天
- 平均租期少于30天，且提供实质性服务
如果您选择通过Airbnb或VRBO平台进行短期租赁，建议将租期设定为少于7天，以增加税务上的安全边际。
总结
总结一下，小张的短期租赁房产通过满足IRS的“实质性参与”测试和租期条件，再结合成本分摊和额外折旧(bonus depreciation)的策略，可以在前几年内最大化地抵消她的W2主动收入！
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