投资房产vs股市
买房、炒股，一样都不能少
发表于：1/15/2023
考虑因素
假设现在你有50万美金的闲钱可以用来投资，但是你正在纠结买个投资房好还是直接定投美股大盘？
我们来美国10年多，读博时期已经开始投资美股，毕业前还在学校村子那块买了一个自住房。当初买房纯粹是不想白付租金，但卖掉的时候仔细一算，房价在4年里涨了20%，不但把所有养房成本都抵消了，还赚了约10%，这自住房也算是一个不错的投资了。
2022年美股跌了20%，不少地方的房市跌得还不止20%，于是乎周围已经有小伙伴今年都急着要入场股市或者房市准备抄底了。今天我们就不谈论择时入场(time the market)有多难，但我们会根据自己在美国投资美股和房地产的经验，给大家仔细分析两种投资方式的优缺点，希望给大家今年和未来的投资一个有意义的参考！
我们这里只讨论投资房，不考虑自住房。
很多人把房产和股票大盘的过往的收益率直接对比，这样做有非常大的误区，这两者并不能直接比较。因为：
1） 股票收益率往往是标普或者纳斯达克ETF的收益率，这些指数都是100-500个大公司的加权平均，具体是哪些公司根据时间一直在变化；也就是说大盘已经对公司做过了筛选，选中的一般都是有市场有技术而且市值大的公司。
2）而房产的收益往往是一整个地区或全国的所有交易、在售的价格走势，没有做过任何筛选/在人口流入，产业发展良好的地区的房子中，还有地段和户型的区别。这些条件好的房子升值要更好，不能一概而论。
房产VS股票的优缺点
当你手里有50万要投资，选房产还是选股票并没有绝对的对错。
股票
优点在于：
a)流动性好；
b)资金要求低；
c)可以分散投资降低风险；
d)省事省心；
e)对大部分房子而言收益更好，至少在美国大部分区域是这样的。
缺点在于：
a)如果放在一般券商，就要两头交税，除非是用退休账户这类有税务优惠的账户;
房产
优点在于：
a)可用杠杆，增加回报；
b)有税务优势，这可以参阅“美国房产投资，假如有段位”一文。简言之就是可以配合杠杆，延税，抵押借贷，和税基递增将投资房的房租收入和增值税降到最低。
缺点在于：
a)如果直接投资房产的话，基本只能集中在1、2套房子上，缺乏流动性;
b)变现周期长；
c)房产的选址太重要了，很多地方的房产回报率没法超过美股大盘；
d)操心，可能每十年就需要调整一下换成更新的投资房，因为老的投资房维护费用很高，买卖房子都是需要操心的。
建议
如果有闲钱，可以优先考虑投资美股，并尽可能通过退休账户，比如公司提供的401K和自己的IRA账户。如果是自雇主的话，还可以通过给自己开设Solo 401K, Defined Benefit这类退休计划大大增加可以省税投资的金额。
如果退休账户都存满了，还有很多闲钱而且也有精力的话，可以考虑再买一套投资房，利用长租或者短租产生现金流或资本利得收益。
免责申明
本文及其中任何文字均仅为一般性的介绍，绝不构成任何法律意见或建议，不得作为法律意见或建议以任何形式被依赖。任何投资都有风险，包括可能的本金损失。投资策略例如分散投资或再平衡，并不能保证更好的表现，也无法消除投资损失的风险。
