租房和买房，哪个更划算？
买房还是租房？让我们帮在美国的你算算账
发表于：7/28/2023
2022年之前几年，房贷利率低，房子也不贵，很多人稳定下来后，有能力的就计划着买房。毕竟租房付了房租，但房子涨是房东的事，但买房虽然也有房贷利息、房产税的开支，但房子涨是自己的事！
2021年底美联储开启新一轮加息之后，目前的房贷利率已经到了6%-7%。房贷成本蹭蹭蹭往上涨，买房还不如租房来得划算？
买房成本
我们对这个话题进行了调研，搜集到了一些数据点，在这里成文和大家做个简单的总结！
和租房相比，买房的主要成本包括三方面：
- 地产税: 需要每年征收，所占百分比取决于州和城市.。全美平均为1.1%。
- 维护保养费用: 状况比较良好的房产, 保守估计平均一年在0.5%之内。
- 房贷成本，包括三个部分：
3(a)首付的机会成本
这其实是个大头，也跟具体房产的区域相关性很大
近三十年来，标普500的年化收益是7%，而美国平均房产年化增值是2%，所以放在全美来看，首付每年的机会成本约为5%
在北加，根据一个房地产中介公司的调查，湾区1990-2022年一共涨幅为616%，相当于年化5.85%
同一时期内，标普500涨幅为13倍，相当于年化8.34%
所以湾区买房的机会成本为(8.34%-5.85%) = 2.5%
3(b)房贷利息机会成本
因为房贷利息不是固定值，机会成本随着年限递减，还完的时候变为0。我们简单假设房贷利息机会成本为首付机会的一半，也就是1.25%
3(c)房贷利息成本
根据几个大银行7月初的房贷利率，平均算下来，利息的年成本为4.2%
我们再假设贷款成本中，机会成本3(b)和利息成本3(c)各占一半
那么如果首付在20%-50%之间，湾区房贷年化成本在2.5%到2.73%之间
综合上述3项买房成本，在湾区买房的年化成本(考虑房产增值)在4.1% – 4.5%之间。
结论
所以简单的结论就是，如果房产的价值乘以4.1%-4.5%的每年成本高于租房的每年租金，则租房在经济上更合算；否则买房更合算。
举个例子，小李想买一套150万的房子，150万乘以（4.1%-4.5%）= 6.15-6.75 万/year = 5125 – 5625 /month. 如果小李的租金小于这个数，就是租房更划算！
当然，我们获得的数据点有限，主要局限在美国旧金山湾区。
但大家可以借鉴这个思路，做点简单的数据分析。可以说，最近湾区房价快回到了疫情高点，但利率还是居高不下，此时进场买房，房子成长空间有限，房贷成本高，确实让买房变得不划算。
从现实角度出发，如果你已经有家有孩子了，需要考虑的就不只是数字了，更需要从家庭安逸的角度出发，毕竟有个稳定的家，我们更有好好经营家庭的动力！
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