在美国投资房产不能不知道的省税门路！
世界上90%的百万富豪都是通过房产致富的
发表于：3/20/2024
- 自住房和投资房的区别
- 自住房的免税途径
- 投资房的免税途径
- 非美国税局居民在美国购置房产
过去十多年，美国股市房市就像打了鸡血，不停刷出新高度。标普500最近5年保持着年化14.25%的涨幅。同样，即使自2021年后美联储大幅加息，房价也不断创新高。房价在2020年至2022年间显著上涨，许多市场的涨幅达到30%到40%。这种上涨主要是由于低抵押贷款利率和住房需求的增加，再加上有限的房源供应所驱动。截至2024年，预计房价将继续上涨，但涨幅将有所放缓，预测年增长率在3.8%到6.1%之间。
看着居高不下的房价，有投资房的小伙伴就忖度着是否该高位抛售。既然要卖房，那么问题也来了：一套5年前买的$90万的房子，今年涨到了$120万，如果出售，拿到手有多少钱呢？
房子分类
房子是很多家庭的财产基石，在家庭财务配比中占有很大份额，咱中国人更是对房产投资偏爱有加。He is not a full man who does not own a piece of land， 这句西伯利亚谚语可能是咱很多中国人内心的映射。购买房地产不仅是一种很好的投资方法，由于房地产和生意都受到政府鼓励，能帮助解决民生问题的项目，所以投资房产也比其他投资方式（股票，债券等）享有更多的税务优惠。
美国房产主要有两种，自住房和投资房。一般情况下，国税局认为一个人可以合理拥有两套自住房，但是报税的时候，每个人只能有一套当做主要住宅(primary residence/principal residence)。如果你同时拥有几套住宅用于自住，那么你居住时间相对较长的那套住宅为主要住宅，另外最多有一个房产当做第二住宅(second home)， 除此之外的房子都可以作为投资房了。本文主要讨论主要住宅和投资房的税收优惠。
主要住宅
顾名思义，主要住宅就是一个家庭或个人的基本住宅, 它除了常见的独户房子(house)，连排房(townhouse)，公寓(condo)，还可以是房车，船舶。
从报税的角度来看，主要住宅的收税优惠体现在房产税，房贷利息和资本利得税三个方面。
房产税
房产税是房屋一项重要开销，特别是在高房价高房产税的地区。如果你用逐项减免方式(itemized deduction)申报联邦税，自住房的房产税都可以减税。但要注意，2018年新税法颁布以后，州和地方税(SALT – State and Local Tax)的免税额度封顶至$10,000。就是说在报联邦税的时候，state income tax 和property tax (或者state sales tax和property tax)加起来抵税额度不能超过$10,000。这个限额对高收入高州税的州非常不友好(比如加州、纽约州)。所以2018新税法实施以后，这些州的不少小伙伴报税时都发现交的税反而变多了，其实就是这个SALT的$10,000的限额在作祟。
房贷利息
同样，房贷利息也可以用来进行税务减免，但是2018年新税法把可以减免的房贷额从原来的100万美金降低为75万美金。
需要再强调一下的是，你必须采用逐项减免方式申报联邦税才能享受房产税和利息的税务减免(deduction)。如果你采取标准减免(standard deduction)的方式，就享受不到房贷利息减免。
资本增值
新税法把房产税和房贷利息的免税普及率大大降低了，但好在我们仍可以享用资本增值税的免税额度。根据Taxpayer Relief Act of 1997的Section 121规定，出售自住房时，若在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人不超过25万美元，夫妻不超过50万美元部分可免除资本增值税。同时，买房时的其他费用，例如房产中介费，产权保险，过户结算费等也可以一起算在买房的总费用上来降低增值额度。但需要注意的是，纳税人每两年之内只能申报一次此项免税额度。
投资房
投资房抵税不受到国籍限制(这里指你的税务国籍)，即使你是非美国税务居民，或者人不在美国，只要每年填报非美国税务居民的税单和Schedule E表格来申报租房收入，同样可以抵扣和出租房相关的费用。
投资房产的流动性虽然没有投资股票、债市等来的强，但享有比这些投资方式更多的税务优惠。出租房可作为抵扣的项目包括房产税，房贷利息(区别与自住房，投资房房贷利息部分的抵扣额不受贷款金额限制)，物业费，房屋保险，水电煤气网络费用，屋内设备维护和更新等。这些都能在税表Schedule E的附表上填写相应项目，你所要做的就是保存好原始发票，收据，信件等凭据。即使你买投资房只是看好房子的资本增值，既不出租也不自住，也应保留好凭证，每年申报个人所得税来披露该投资房的花费，将来转卖时可将累计的花费算入房产成本，以此降低增值额。
房屋折旧
上文提及的可抵扣费用大多都是当年全额抵扣，而房屋折旧(depreciation)的省税额度则是横跨很多年。折旧取决于三个因素：
1）房屋估值（土地价值不能被折旧）；
2）折旧年限；
3）折旧方式。
一般来说，如果是民用住宅，折旧年限是27.5年。如果你买的房子估值为$100万，土地价值$20万，采用线性折旧方式，那么你每年可以抵扣折旧费用 ($100-$20)/27.5 = $2.91万。
要注意的是，出租房折旧减少了房子的账面价值，但也同时增加了将来房屋售出时的资本增值应缴税。再回到刚才的例子，加入10年之后你出售该房子，卖了$120万，而此时你已经折旧了$29.1万。那么你出售时的资本增值部分就是120-(100-29.1)= $49.1万，这叫做折旧冲回(depression recapture)。因而，折旧不是完全意义上的免税，而是延税。这增值的$49.1万中，$20万增值部分按长期资本利得扣税，而折旧的$29.1万的税率则根据uncaptured section 1250 税率来计算，不超过25%。 抵扣费用时是否考虑折旧，理论上应比较纳税人租房期间与卖房当年税率来比较，但新税法规定，即使你不折旧，可折旧部分都需要进行折旧冲回，所以房产投资人应尽可能利用折旧在拥有房子期间来减少税务负担。
亏损了怎么办？
一些房主在买房初期由于装修费用和较高房贷利息，或在特殊时候长期找不到房客(比如疫情期间)，可能会使某年出租房产生净亏损。这种情况下，纳税人就可以把这些损失carry over，来年报税时把这些损失抵扣掉你的租金收入。
一般来说，IRS规定被动的损失只能抵扣被动收入，而不能用于抵扣工资等普通收入。不过这些被动损失可以累计，等到将来产生被动收入了再来抵扣未来税款。
对于一部分房产投资者来说，房东本身会积极参与到租房管理过程中，因而收入就可以归为主动收入的范畴。这种情况下，若房东调整后总收入(AGI) 不超过10万美金，损失金额可进行抵扣其他收入，但最多抵扣不超过2.5万美金。当纳税人的AGI超过10万，这部分抵扣额会逐步递减；直到AGI超过15万，则完全没法抵扣。当然也有例外，那就是你是专业房产中介，抵扣损失时就不受收入限制。但是要满足房产中介的条件很严苛(比如每年至少要花750小时在房子上)，一般人很难符合要求。
跟被动损失一样，不能抵扣部分也可以无限累计，直到你卖房时，这些损失就可用来降低资本增值部分。如果很不幸投资房子你出售时贬值了，这部分损失可以还作为普通收入用来抵扣工资等收入的。
1031法案
另一种投资房延税的方式是通过1031法案(Starker Exchange)。根据该法案，若投资人把旧房子卖了，在45天内找到另一栋类似的房子，且在180天内用旧房子赚的钱买了新房子，这部分资本增值额就暂时不用交税。这波操作可以帮你把资本利得税和折旧冲回的税收负担延缓，是炒房高手必备工具之一。
文末总结
在美国，房产作为民生产业，受到比股票、债券等投资方式更好的税务优惠。本文对最常见的两类房产：主要住宅和投资房的税收优惠政策进行了分析和介绍，并在文末结合案例对两类房产的转化问题稍作展开。文章里面介绍的税收优惠政策对非税务居民(non-resident alien)也适用，即使你人在国内，在美国买了房出租，报税的时候也可以享受到税收减免的好处，只要你每年都认真报税。当然，对于中国人来美国买房投资，会有其他的考量因素，特别是赠与税和遗产税的影响(取决于投资人身份问题，以及持有房产的形式)。关于国内小伙伴来美国投资的话题，请参考非美国人投资美国房产指南一文。
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